ЗЕМЛЯ И ЛЮДИ. Российские законы о земле – это большая загадка (Выпуск газеты №2 — страница 5)

Как купить землю, если это нельзя, но очень хочется

С 1991 до 2002 года покупка и продажа земель сельскохозяйственного назначения никаким законом не регулировалась, а значит, фактически такие сделки не осуществлялись. Когда же 24 июля 2002 года эта нужная статья, наконец, появилась, покупать землю стало возможно даже иностранным гражданам просто и без особых проблем… в обход закона.

Может возникнуть совершенно справедливый вопрос, как же граждане России, в таком случае, жили до 2002 года. В юридическом бюро «Падва и Эпштейн» говорят, что оборот земель (покупка и продажа) регулировался положениями Земельного кодекса РСФСР, утвержденного Верховным Советом 25 апреля 1991 № 1103-1. В статье 3 этого кодекса устанавливались формы собственности на землю в виде государственной и собственности граждан и/или их коллективов (совместная или долевая). То есть, в соответствии с Конституцией РСФСР, земля в Российской Федерации являлась достоянием народов, проживающих на ее территории.

Главный научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) им. А.А. Никонова Наталья Шагайда добавила, что хотя Гражданский кодекс РФ был введен в действие 1 января 1995 года, статья 17 по земле не действовала до принятия Земельного кодекса. Но и после того, как в 2001 году приняли Земельный кодекс, вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения отложили до принятия специального закона. «Перераспределение прав собственности осуществлялось в ограниченных масштабах через сделки с земельными долями и последующим выделом участков уже в собственность покупателя», – уточнила Наталья Шагайда.

Итак, с 2002 года, спустя 11 лет после образования Российской Федерации, граждане государства получили возможность приобретать землю в собственность. Но остался один нерешенный вопрос. Как до 2002 года, так и сейчас, иностранные граждане и компании не имеют законной возможности приобретать землю для ведения сельского хозяйства. Нет ли противоречия в том, что в России надеются на иностранные инвестиции в сельское хозяйство, но при этом запрещают покупать землю? Можно предположить, что проблемы никакой нет, потому что землю для этих целей можно арендовать на срок от года до 49 лет. Однако многое указывает на то, что это не решение вопроса.

Дмитрий Ларионов, эксперт совета по земельным отношениям правительства Московской области, обладает данными, согласно которым в аренду землю нерезиденты (иностранцы) пока берут неохотно. «Я бы сказал, что просто не берут, – уточнил он. – Причин несколько. Нет легитимного рынка земель и нет собственника: 60% земли находится в долевой собственности, нет участков в собственности или земля не в кадастре. В собственности юридических лиц находится всего 6,5%, а государство только начало формировать свой фонд. Наконец, с чиновниками общаться непросто – коррупция».

Секретная недвижимость

Сколько российской земли находится в собственности иностранных инвесторов, сегодня точно ответить не может никто. В официальных источниках данных нет просто потому, что прямое участие в скупке земель иностранцами не допускается. Однако известно, что иностранцы ее покупают. По оценке председателя оргкомитета Общероссийской общественной организации «Сельская Россия» Сергея Шугаева, пока у иностранных инвесторов земли не более 1%–1,2% (2000 – 2400 тыс. га) от общего обрабатываемого фонда или 2%–3% от числящихся земель сельхозназначения в Роснедвижимости.

На запрос об объемах и происхождении иностранных инвестиций в отечественном сельском хозяйстве в Минсельхозе сообщили, что по данным Росстата, в основном иностранные инвестиции поступили из Нидерландов, Швеции и Японии. В производство пищевых продуктов, включая табак и напитки, чаще приходили деньги из Кипра, Люксембурга и Нидерландов.

По данным Дмитрия Ларионова иностранцы вкладываются в основном в сельхозпроизводство на плодородных землях и в спекуляции с землей около городов. «Если учитывать затраты на скупку, то получится около $8–10 млрд, включая затраты на взятки, а вложения в производство и инфраструктуру – не более $3–4 млрд, – сообщил он. – Это оценочные данные докризисного периода. Скупку для спекуляций оценить невозможно – там все перезаложено для отмывки операций, – этот рынок полулегальный и непрозрачный, так как земли стоят и не обрабатываются. Яркий пример в этом плане – Подмосковье». Что касается регионов, где иностранные граждане покупают землю, то здесь приходится довольствоваться только догадками. Сергей Шугаев сообщил о жалобах жителей Кубани и Ростовской области, утверждавших, что «турки скупают землю». Но доказательств этому нет, поэтому ничего точно утверждать нельзя.

По информации англоязычных СМИ, Китай купил и освоил в России 80,4 тыс. га сельскохозяйственных земель ценой в $21,4 млн. Газеты ссылаются на данные от общественных организаций, выступающих против скупки земель иностранцами.

Всем известный секрет обхождения закона

Хотите купить землю, но не являетесь гражданином России? Все специалисты в один голос утверждают, что сделать это очень просто. Надо основать филиал в России (можно даже со 100% иностранным капиталом), от имени которого учредить еще одно юридическое лицо. Последняя структура сможет беспрепятственно покупать землю в собственность. Такая схема, говорят, работает безотказно.

Мы попросили юридическое бюро «Падва и Эпштейн» описать ситуацию с точки зрения и языком юристов. Вот что ответила руководитель юридического отдела бюро в Твери Наталья Мальцева: «Статья 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в настоящее время не работает в силу отсутствия нормативно-правового регулирования взаимодействия налогового органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр).

Страх и надежда

Ни один эксперт в разговоре с AgroNews.ru не высказался однозначно за или против приобретения земли иностранцами. Василий Узун, руководитель отдела институционального анализа аграрной экономики Всероссийского института аграрных проблем и информатики (ВИАПИ) им. А.А. Никонова, сказал, что по статистике сельхозпредприятия, в которые вкладываются иностранцы, – одни из самых успешных.

В составляемом ВИАПИ рейтинге агрохолдингов в верхних строчках всегда много компаний с иностранными инвесторами. За прошлый год из 300 сильнейших компаний примерно в 150 владельцами были иностранные юридические лица.

С другой стороны, Василий Узун видит и недостатки владения землей иностранцами. «У нас население в сельской местности часто враждебно настроено к иностранцам, скупающим землю или даже просто берущим ее в аренду, – напомнил он. – Это может привести к волнениям».

Исполнительный директор информационно-аналитического центра «Совэкон» Андрей Сизов – младший вообще считает, что для России этот вопрос не актуален, потому что у нас достаточно земли.

Как ни странно, в Госдуме согласны, что не важно гражданин какой страны владеет землей. «Дело не в том, гражданин какой страны владеет землей и какая площадь земли у него в собственности. Прежде всего, земля должна использоваться по назначению», – заявил депутат Госдумы РФ, член Комитета по аграрным вопросам Виктор Таранин.

При таком большом выборе точек зрения особенно интересно узнать, что обо всем этом думают сами иностранцы.

Чем больше запретов, тем больше возможностей для аферистов и больше желания уйти от закона, уверен он. «Многие страны прошли через это недоверие к иностранцам в прошлом, – поделился своими соображениями Андрей Даниленко. – Видимо у нас запрет вызван как раз таким страхом. Считаю, что покупку земли нужно наоборот максимально упростить. В России нет дефицита земель для продажи, как в США. Там уже все давно продано и остались свободными для продажи только небольшие участки земли. У нас же наблюдается избыток земли на продажу, поэтому, надо думать, как задействовать ее с пользой».

Мы вам – еду, а вы нам – власть?

Кроме неразберихи в законах о покупке земли, есть еще один нерешенный вопрос – какие площади могут быть сконцентрированы в руках одного человека. Российское законодательство этот вопрос никак не регулирует. Наталья Шагайда из ВИАПИ объяснила почему.

Регионам законом позволяется самим устанавливать ограничения на площадь владения землей в каждом районе. Однако это ограничение не может быть меньше, чем 10% от площади сельскохозяйственных земель в каждом районе республики или области. Это означает, что максимум инвестор может приобрести в каждом районе 10% земли.

Стоит ли говорить, что и это ограничение обходится очень легко. По словам Натальи Шагайды, если организация или гражданин учреждают еще одно юридическое лицо, то они могут купить еще 10% земли в районе. Мало? Можно учредить еще одну фирму. И так далее, пока не скупите хоть все 100%, если позволяют средства. При желании этот изъян в законодательстве можно легко исправить. «Ограничения должны быть не в процентах, а в гектарах и ограничивать надо не одно юридическое лицо, а учредителя по совокупности его долей в различных организациях, которыми он владеет», – дала возможный рецепт решения этой юридической задачи Наталья Шагайда.

Василий Узун в этом сомневается. «Некоторые политики полагают, что достаточно всего 40–50 агрохолдингов, чтобы накормить всех россиян. Если бы это случилось, то холдинги стали бы контролировать нас. Мы, конечно далеки от такого контроля, но уже на этом пути. Поэтому я считаю, что фермеров должно быть много.

Во многих странах сельскохозяйственная земля может быть только в собственности граждан или их объединений, юридическим лицам она принадлежать не может. Так обстоят дела в США, Японии, Польше и других странах. При этом может быть ограничена площадь земли в собственности одного лица. Например, в Японии позволяется иметь в собственности не более 3 га» – высказал свое мнение специалист.

Подобный взгляд на земельный ресурс высказал Сергей Шугаев. Земля, по его определению, – это основная платформа государства. Соответственно, если всю землю отдать в аренду или продать – не будет государства, рассуждает он.

«Чтобы разрешить покупать землю гражданам других государств, нужна четкая политика. Ее создание – это сложное и продолжительное дело, – предупредил он. – Правда, законы у нас написаны – есть проблема их невыполнения, плохого регулирования, что открывает возможности социально безответственным предпринимателям. Например, из села постепенно может быть выдворено коренное население более дешевой рабочей силой из других стран».

Законы по именам и номерам

Законодателем установлен механизм защиты от приобретения иностранными лицами долей в хозяйственных обществах, являющихся собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения. Например, иностранное юридическое лицо приобретает 100% долю в уставном капитале российского общества с ограниченной ответственностью, являющегося носителем актива – земельного участка сельскохозяйственного назначения. В случае если собственник (иностранное юридическое лицо) не произведет в течение одного года отчуждение земельного участка, статья 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации, который в течение месяца обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах.

Источник:
www.agronews.ru